Bankacılıkta Ticari Kredi Güvencesi Olarak Paylı Mülkiyete Konu Taşınmaz Payının Rehnedilmesi: Pay Değeri İle Taşınmaz Değeri Arasındaki İlişki Üzerine Bir Uygulama
No Thumbnail Available
Date
2012
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme Ve Yönetimi Anabilim Dalı
Abstract
Bankacılık niteliği gereği riski en aza indirerek, geliri en yüksek seviyeye çıkarabilme mesleğidir. Bu nedenle bankaların uymak zorunda olduğu en önemli işletmecilik ilkelerinden biri de teminata dayalı işlem ilkesidir.
Teminatlar, kredilerin ve diğer alacakların geri ödenememesi riskine karşılık banka alacağının tamamen veya kısmen güvence altına alınmasını sağlayan her türlü varlık, garanti ve kefaletler ile sözleşmeden doğan hakları ifade etmektedir.
Uygulamada kredi teminatı olarak kefalet, taşınır ve taşınmaz rehni, ticari işletme rehini, alacağın temliki ile alacak ve diğer hakların rehni önemli bir yer tutmaktadır. Oysa paylı mülkiyete konu taşınmaz payı da kredi güvencesi olarak daha fazla değerlendirilebilecek bir ekonomik unsurdur ve incelemeye değer bir konudur.
Pay hukuk sistemimiz de ayrı bir “hukuk objesi” olarak kabul edilmiştir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Kural olarak payın rehne konu olması serbesttir.
MK m.857/2 ve 692/2’ye göre paylı mülkiyete konu taşınmazda pay rehni yapılmış ise taşınmazın tamamının rehne konu edilmesi de mümkün değildir. MK.m.692/2’deki bu yasak, mutlak emredici bir hüküm olmayıp, yasak ile yararı korunan alacaklının, yasağın aksine yazılı bir anlaşma ile payın rehninden sonra taşınmazın rehin verilmesini kabul etmesi mümkündür. Ancak, payın değeri taşınmazın değerine bağlı olduğundan, taşınmazın rehinli oluşu payın değerini düşürecektir. Bu nedenle, rehin alacaklısının bu izni verirken durumunu iyi değerlendirmesi gerekmektedir.
Önemli bir diğer konu ise, eklenti ve bütünleyici parçalar ile ürünler gibi ekonomik değerlerin, payla değil arazi ile ilişkili olduğudur. Ancak, eklenti veya bütünleyici parçanın araziye kattığı değerin paya da yansıyacağı kabul edilmektedir. Bu nedenle pay rehin verildiğinde payın değeri taşınmazın değerine göre şekillenmektedir.
II
Hemen belirtmek gerekir ki, yönetim ve yararlanma anlaşması çerçevesinde yapının bir bölümü bir paydaşa özgülenmiş (ve bu anlaşma tapuya şerh edilmiş) ise rehin hakkının kapsamına (kullanıma dönük) söz konusu hak da dahil olacaktır. Böyle bir anlaşma olsun veya olmasın pay rehin verilmekle, yapı üzerindeki mülkiyet hakkı da rehne konu edilmiş olmaktadır. Ancak şerh edilmiş bir yönetim ve yararlanma anlaşması var ise, her ne kadar yapı üzerinde payını rehin veren kişinin mülkiyeti bulunsa da, rehnin paraya dönüştürülmesi sonrası payı iktisap eden yeni paydaşın (yapı üzerinde mülkiyet hakkını elde etmesine rağmen) binanın, o bölümünden yararlanması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle, binayı kullanma yetkisine sahip olmayan paydaşın payını satın almak isteyen kişi, payın değerine binanın dahil olmadığını ifade ederek sadece arazi değeri üzerinden payı satın almak isteyecektir. Bu durum, haliyle payın değerini düşüren bir durumdur. Bu nedenle bankalar pay rehninde bu durumu dikkatle değerlendirmek durumundadır.
Paylı mülkiyete konu taşınmaz payının piyasa değerinin doğru olarak belirlenmesi ile ekonomik değeri olan taşınmaz payı daha çok sisteme dâhil edilecek ve kredi alan ile kredi veren için var olan teminat sorununa bir çıkış yolu daha ekleyecektir.
Description
Keywords
Banka, kredi, teminat, paylı mülkiyet, pay, ipotek, değer